ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС УКРАИНЫ 25 октября 2001 года N 2768-III
Статья 81. Право собственности на землю граждан
1. Граждане Украины приобретают право собственности на земельные участки на основании:
а) приобретение по договору купли-продажи, ренты, дарования, мины, другими гражданско-правовыми соглашениями;
б) безоплатной передачи из земель государственной и коммунальной собственности;
в) приватизации земельных участков, что были более ранее предоставлены им в пользование;
г) принятие наследства;
ґ) выделение в натуре (на местности) надлежащей им земельной доли (пая).
2. Иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов, а также на земельные участки несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов, на которых расположенные объекты недвижимого имущества, что принадлежат им на праве частной собственности.
3. Иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки в соответствии с частью второй этой статьи в случае:
а) приобретения по договору купли-продажи, ренты, дарования, мены, другими гражданско-правовыми соглашениями;
б) выкупа земельных участков, на которых расположенные объекты недвижимого имущества, что принадлежат им на праве собственности;
в) принятия наследства.
4. Земли сельскохозяйственного назначения, принятые в наследство иностранными гражданами, а также лицами без гражданства, на протяжении года подлежат отчуждению.
(С дополнениями, внесенными согласно с
Законом Украины от 27.04.2007 р. N 997-V)
Статья 120. Переход права собственности на земельный участок при переходе права на жилой дом, здание или сооружение
1. К лицу, которое приобрело жилой дом, здание или сооружение, переходит право собственности на земельный участок, на которой они размещены, без изменения ее целевого назначения, в размерах, установленных договором.
Если договором об отчуждении жилого дома, здания или сооружения размер земельного участка не определен, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, который занят жилым домом, зданием или сооружением, и на часть земельного участка, который необходим для их обслуживания.
2. Если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, предоставленном в пользование, то в случае их отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на которой они размещены, и частью участка, которая необходима для их обслуживания.
3. В случае перехода права собственности на дом или его часть от одного лица к другому по договору пожизненного удержания право на земельный участок переходит на условиях, на которых она принадлежала предыдущему владельцу.
4. При переходе права собственности на здание и сооружение к нескольким лицам право на земельный участок определяется пропорционально частям лиц в стоимости здания и сооружения, если другое не предусмотрено в договоре отчуждения здания и сооружения.
5. При переходе права собственности на здание или сооружение к гражданам или юридическим лицам, которые не могут иметь в собственности земельные участки, к ним переходит право пользования земельным участком, на которой расположено здание или сооружение.
(С изменениями, внесенными согласно с
Законом Украины от 27.04.2007 р. N 997-V)
Статья 125. Возникновение права собственности и права пользования земельным участком
1. Право собственности и право постоянного пользования земельным участком возникает после получения ее владельцем или пользователем документа, который удостоверяет право собственности или право постоянного пользования земельным участком, и его государственную регистрацию.
2. Право на аренду земельного участка возникает после заключения договора аренды и его государственной регистрации.
3. Приступать к использованию земельного участка до установления ее границ в натуре (на местности), получение документа, который удостоверяет право на нее, и государственной регистрации запрещается.
Статья 126. Документы, удостоверяющие право на земельный участок
1. Право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком удостоверяются государственными актами. Формы государственных актов утверждаются Кабинетом Министров Украины.
2. Право аренды земли оформляется договором, который регистрируется в соответствии с законом.
Статья 132. Содержание соглашений о переходе права собственности на земельные участки
1. Соглашения о переходе права собственности на земельные участки заключаются в письменной форме и нотариально удостоверяются.
2. Соглашения должны содержать:
а) название сторон (фамилию, имя и отчество гражданина, название юридического лица);
б) вид соглашения;
в) предмет соглашения (земельный участок с определением места расположения, площади, целевого назначения, состава угодий, правового режима и тому подобное);
г) документ, который подтверждает право собственности на земельный участок;
ґ) сведения об отсутствии запрещений на отчуждение земельного участка;
д) сведения об отсутствии или наличии ограничений относительно использования земельного участка по целевому назначению (закладная, аренда, сервитуты и тому подобное);
е) договорную цену;
є) обязательство сторон.
3. Соглашения о переходе права собственности на земельные участки считаются заключенными со дня их нотариального удостоверения.
Summary:
Право нерезидента на приобретение земельного участка
Возможность приобретения иностранными субъектами права собственности на земельные участки в Украине предусмотренная ст. 374 Гражданского кодекса Украины (дальше – ГКУ). А в соответствии со ст. 377 ГКУ одним из возможных путей такого приобретения является приобретение иностранным субъектом ведения хозяйства объекта недвижимости в Украине. Тогда земельный участок, который находится под жилым домом, сооружением или зданием, переходит в собственность покупателя недвижимости (при условии, что земельным участком продавец пользовался на праве собственности).
Аналогичная норма содержится также в Земельном кодексе Украины (дальше – ЗКУ). А в его ст. 81 приведено более детальные условия, на основании которых земельный участок может переходить в частную собственность именно иностранного субъекта (см. выше саму статью).
В свою очередь, ст. 120 ЗКУ предусмотрена механизм реализации перехода права собственности на земельный участок в случае приобретения расположенного на ней объекта недвижимости. В таком случае право собственности на земельный участок может переходить на условиях гражданско-правовых договоров. Скажем, покупая объект недвижимости, в договоре можно (а иногда и необходимо) прямо предусмотреть переход права собственности на объект недвижимости вместе с земельным участком.
То есть, в действующей нормативной базе Украины четко определена возможность, а точнее право иностранного субъекта на приобретение земельного участка путем приобретения объекта недвижимости.
Порядок приобретения нерезидентом объекта недвижимости с земельным участком
В соответствии с ст. 657 ГКУ продажа объекта недвижимости, а также земельного участка сопровождается заключением договора купли-продажи, который обязательно должен быть составлен в письменной форме. К тому же договор купли продажи объекта недвижимости или земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, о чем прямо сказано в той же статье ГКУ.
Необходимость нотариального удостоверения договоров купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена и ст. 55 Закона Украины «О нотариате» и абз. 3 п. 35 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины. Для нотариального удостоверения договора участники соглашения подают нотариусу:
• документы, которые подтверждают право собственности на объект недвижимости у лица, что его отчуждает. Такими документами могут быть:
1) нотариально удостоверенный договор купли-продажи, пожертвования, пожизненного удержания, ренты, дарования, мены;
2) свидетельство о праве собственности на объекты недвижимого имущества;
3) свидетельство о приобретении заставленного имущества на аукционе (публичных торгах);
4) свидетельство о приобретении арестованного недвижимого имущества на публичных торгах;
5) договор купли-продажи, зарегистрированный на бирже, при наличии отметки на нем о регистрации соответствующих прав;
6) решение суда;
7) другое.
Документом, который подтверждает право собственности на земельный участок, является государственный акт;
• документы, которые подтверждают государственную регистрацию прав на имущество у лиц, которые его отчуждают. Такими документами, в частности, могут быть: Выдержка из Реестра прав собственности на недвижимое имущество, свидетельство о праве собственности, регистрационное удостоверение, справка-характеристика. Указанные документы предоставляются бюро технической инвентаризации.
Также нотариус может потребовать и другие документы. В частности, в случае переоборудования нежилого помещения в жилое и наоборот без установленного разрешения либо без должным образом утвержденного проекта или с существенными отклонениями от проекта, либо с грубым нарушением основных строительных норм и правил нотариус дополнительно может потребовать решение органа местного самоуправления о разрешении осуществить перепланировку.
Что же касается необходимости государственной регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости, то в соответствии с п. 6 Временного порядка регистрации правомочий, государственная регистрация договора проводится путем внесения нотариусом записи в Государственный реестр правомочий одновременно с его нотариальным удостоверением. То есть государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости, как и его нотариальное удостоверение, осуществляется непосредственно нотариусом. В подтверждение осуществления государственной регистрации договора его сторонам – покупателю и продавцу – предоставляются выдержки из Государственного реестра правомочий.
Именно с момента осуществления государственной регистрации договора он считается совершенным (ст. 210 ГКУ), а право собственности в соответствии с п. 3–4 ст. 334 ГКУ переходит от продавца к покупателю недвижимости.
Однако, не следует забывать и о необходимости подтверждения права собственности на земельный участок, что находится под недвижимостью. Хоть ГКУ и предусматривает переход права собственности на земельный участок вместе с объектом недвижимости, в соответствии с ст. 125–126 ЗКУ право собственности на земельный участок возникает с момента получения государственного акта на право собственности на земельный участок. Для получения указанного документа новому владельцу необходимо обратиться в государственный орган земельных ресурсов. На основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи объекта недвижимости будет предоставлен новый государственный акт на право собственности на земельный участок.
Следовательно, этапы оформления права собственности на объект недвижимости и земельный участок, который под ним находится, определены. Но и это еще не все. После нотариального удостоверения, государственной регистрации договора купли-продажи, получения государственного акта новым владельцем (в данном случае иностранным субъектом) необходимо провести еще и государственную регистрацию права собственности на приобретенный объект недвижимости (который включает в себя и земельный участок). Обязательность осуществления такой процедуры относительно недвижимого имущества предусмотренная ст. 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV (дальше – Закон № 1952) и п. 1.5 ч. 1 Временного положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество.
Для этого нерезиденту необходимо обратиться в предприятие технической инвентаризации (БТИ) той административно-территориальной единицы, где находится приобретенный объект недвижимости, и подать следующие документы:
1) заявление о регистрации прав собственности на недвижимое имущество;
2) правоустанавливающие документы и их копии (нотариально заверенные). В нашем случае таким документом будет договор купли-продажи недвижимого имущества;
3) в случае предоставления заявления доверенным физическим лицом нерезидента – документ, что подтверждает полномочие действовать от имени нерезидента, при необходимости должным образом легализованный.
После принятия решения и внесения записи в Реестр прав собственности на недвижимое имущество, регистратор делает отметку на правоустанавливающих документах о регистрации соответствующих прав и выдает выдержку о регистрации права собственности на недвижимое имущество, которая является неотъемлемой частью правоустанавливающего документа.
Необходимо заметить, что проводить дополнительные процедуры относительно отдельной регистрации права собственности на земельный участок не нужно, поскольку согласно Закона №1952 под объектом недвижимости понимается земельный участок и объект, расположенный на этом участке.
В результате иностранный субъект получит такие документы, которые подтверждают право собственности на приобретенный объект недвижимости:
1) договор купли-продажи недвижимого имущества, нотариально заверенный и зарегистрированный в реестре;
2) выдержки из Государственного реестра правомочий;
3) государственный акт на право собственности на земельный участок;
4) свидетельство о праве собственности на объект недвижимости (в том числе на земельный участок).
Налогообложение:
При приобретении объекта недвижимости и земельного участка нерезидент должен уплатить 1% от договорной стоимости в Пенсионный Фонд Украины и 1% от договорной стоимости за нотариальное заверение правоустанавливающих документов.
Плата за землю
В соответствии с Законом Украины «О плате за землю» от 03.07.92 г. № 2535-ХІІ (в редакции Закона Украины от 19.09.96 г. № 378/96-ВР, с изменениями и дополнениями) (ст. 2) плата за землю в Украине платится в двух формах – земельный налог или арендная плата за землю. Плательщиком платы за землю (ст. 5) является владелец земельного участка, земельной доли (пая) и землепользователь, в том числе арендатор, а объектом этой платы является земельный участок, а также земельная доля (пай), которая находится в собственности или пользовании, в том числе на условиях аренды.
В соответствии с ст. 13 Закона № 2535-XII основанием для начисления земельного налога являются данные государственного земельного кадастра, а арендной платы за земельный участок, который находится в государственной или коммунальной собственности, – договор аренды такого земельного участка.
Согласно Закона Украины «О плате за землю» от 3 июля 1992 года N 2535-XII:
Статья 7. Ставки земельного налога на земли, денежная оценка которых определена, устанавливаются в размере одного процента от их денежной оценки, за исключением земельных участков, отмеченных далее.
В случае приобретения земельного участка на основании гражданско-правового соглашения размер налога рассчитывается от суммы, которая равняется денежной оценке земли, но в любом случае сумма, с которой рассчитывается размер налога, не может быть меньше цены земельного участка, которая указана в соглашении.
В населенных пунктах, отнесенных Кабинетом Министров Украины к курортным, к ставкам земельного налога, установленных частью второй этой статьи, применяются коэффициенты:
на Южном побережье Автономной Республики Крым - 3,0;
на Юго-восточном побережье Автономной Республики Крым - 2,5;
на Западном побережье Автономной Республики Крым - 2,2;
на Черноморском побережье Николаевской, Одесской и Херсонской областей - 2,0;
в горных и предгорьях районах Закарпатской, Львовской, Ивано-Франковской и Черновицкой областей - 2,3, кроме населенных пунктов, которые Законом Украины "О статусе горных населенных пунктов в Украине" отнесены к категории горных;
на побережье Азовского моря и в других курортных местностях - 1,5.
Ставки земельного налога за земельные участки (за исключением сельскохозяйственных угодий) дифференцируют и утверждают соответствующие сельские, поселковые, городские советы выходя из средних ставок налога, функционального использования и местонахождения земельного участка, но не выше чем в два раза от средних ставок налога с учетом коэффициентов, установленных частью второй и третьей этой статьи.
Налог за земельные участки, занятые жилищным фондом, кооперативными автостоянками для хранения личных транспортных средств граждан, гаражно-строительными, дачно-строительными кооперативами, индивидуальными гаражами и дачами граждан, а также за земельные участки, предоставленные для потребностей сельскохозяйственного производства, водного и лесного хозяйства, которые заняты производственными, культурно-бытовыми и хозяйственными зданиями и сооружениями, рассчитывается в размере трех процентов суммы земельного налога, вычисленного в соответствии с частями первой и второй этой статьи.
Статья 14. Плательщики земельного налога, а также арендной платы за земельные участки государственной или коммунальной собственности (кроме граждан) самостоятельно вычисляют сумму земельного налога и арендной платы ежегодно по состоянию на 1 января и до 1 февраля текущего года подают соответствующему органу государственной налоговой службы за местонахождением земельного участка налоговую декларацию на текущий год по форме, установленной центральным налоговым органом, с разбивкой годовой суммы равными частями по месяцам. Предоставление такой декларации освобождает от обязанности представлять ежемесячные декларации.
Для физических лиц – расчёт проводится специальным органом, связанным с Земельным Кадастром и ежегодно присылается расчёт с указанной суммой налога, которую необходимо уплатить.
Таким образом, ежегодно нужно будет платить налог на землю (как нерезидентам, так и резидентам), сумма которого будет рассчитываться исходя из денежной оценки земельного участка, умноженной на 1%, но с поправкой на коэффициент для ЮБК равный 3,0 (т.е. уже 3% от суммы денежной оценки земельного участка).
Paul_S и Cableguy, а также все остальные заинтересованные лица - если чё-то непонятно, обращайтесь 
?.. Заманчиво, сил нет 
